这年头的老百姓要买房，除了看地段、房型、楼面甚至风水等考眼力的事情，您还必须知道其他许多事情，比如房产商应该有几个“证”？付了定金还要不要得回来？期房的实际模样与模型不一样怎么办？……

您已经有点头晕了吧，但没办法，这其中只要有一个没注意到，等待您的就将是大笔的损失或者恼人的官司。

怎么办？请个律师全陪同，或者啊，把底下这篇文章看仔细，让我们给您请的免费律师来个全陪服务。

十二大注意提醒您

虽说上海市的主管部门已相继制定了94、95、97和2000版的《房屋预售（示范）合同》，但示范文本中仍有许多条款需要购房者与房产公司协商拟定。

平心而论，目前实施的2000版预售合同范本是兼顾买卖双方利益，相对公平的。鉴于买卖双方在交易活动中的具体要求不同，有些地方的规定是粗略的，甚至存在缺陷。作为“行家里手”的房产商利用这些可趁之机，做足五花八门的文章，购房者最要当心的有以下12条：

买房前先看证

家住浦东的赵先生心急火燎地一到律师办公室就嚷嚷：“怎么花钱买了房还拿不到产权证？”原来，赵先生在浦东川北公路附近买了一套商品房，房产公司因不能足额缴纳土地出让金而无法办出大产证。律师查阅了赵先生的《商品房预售合同》，“土地使用权证书号”一栏是空着的。赵先生与房产公司签合同时也确实没有要求房产公司出示过土地使用权证书。

律师指点道：“房产公司预售商品房，依法应当以出让方式取得土地使用权，并全额支付土地使用权出让金；交房前，应取得《新建商品房房地产权证》（俗称‘大产证’）。此后，购房者相应办理所购房屋的《房地产权证》（俗称‘小产证’）。实际交易中，不少房产公司为保有更多的流动资金，往往只交纳一部分出让金，用回笼的预售房款补足余额部分。如果预售情况不好，房产公司不能补足土地出让金，则竣工的房屋是拿不到大产证的，已经入住的购房者也必然办不出小产证。”赵先生的窘境，原本只要签约时查看一下房产公司的土地权证就可以避免。

但遗憾的是，现在市面上许多指点消费者买房的“圣经”，都只告诉消费者要看两证：《销（预）售许可证》和《土地使用权证》；房产商也往往蒙混着告诉消费者，这个证有没有都差不多。其实这个证是检验房产商实力的试金石，连这也办不出的房产公司，您敢相信吗？

定金

最近媒体对房屋销售过程中的定金纠纷报道很多，许多交了定金的买房者落得退房无路的境地，甚至损失几万元。而这些所谓大讨论从来也没有个如何讨定金的明白办法，搞得消费者以为定金一交就讨不回来了。其实，这是一个误区，您完全可以很轻松很合法地讨回公道。

通常情况下，房产商与购房者在签订房屋预售合同前都会先签订一份《房屋订购单》，对所售房屋的座落、售价等基本情况进行明确，并规定了签订正式合同文本的时限；与此同时，房产商还会收取订房者几千至几万元不等的订金。不少订房者经不住房产销售人员“花好稻好”的劝说，一一照办了，但嗣后若想改变初衷，房产商“拗”定金就没得商量了。此时，有的订房者自认为只好打落门牙往肚里咽。

其实不然。签了订房单，交了定金，订房者只负有按时签约的义务，合同最终无法达成，任何一方都不能说是违约而适用定金罚则；否则，订房单中没有涉及的事项上房产商漫天要价，难道购房者也要全盘接受吗？

过，订房者得做好证明自己按订房单上规定的日期前往签约的证据保全工作，譬如，由律师陪同前往，一旦不能成交，由律师出具见证书，证明双方间存在试图定约的事实。

换句话说，很简单，您交了定金又不想买房了，就千万别不去和房产商谈合同，而是去谈，还带着律师去（只用花不多的钱）。谈的时候就“漫天要价”，房产商如果答应你的要价，那您反正也